Veel verhuurders zijn er terecht bang voor dat een huurder een hennepkwekerij begint in het gehuurde pand. Het gebeurt nog vaak en de risico’s zijn groot. Verhuurders nemen daarom vaak een verbod van hennepteelt op in hun overeenkomst of algemene voorwaarden. Als er een hennepkwekerij wordt ontdekt, laten ze zo snel mogelijk een einde maken aan de huurovereenkomst. Verhuurders zijn wel afhankelijk van het oordeel van de rechter. De rechter beoordeelt of de misdraging van de huurder voldoende ernstig is om op grond daarvan de huurovereenkomst te ontbinden.
Op 7 februari 2017 heeft het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2017:417) de vraag beantwoord of de exploitatie van een hennepkwekerij in een door de huurders achter het gehuurde gebouwde schuur zo ernstig is dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan zijn gerechtvaardigd. De schuur werd door de huurders gebouwd op grond die niet de eigendom is van de verhuurder en werd dus niet van de verhuurder gehuurd. Door in die schuur hennep te telen gedroegen de huurders zich toch niet als een goed huurder, vindt het Gerechtshof: “Het hof stelt daarbij voorop dat de verplichting van de huurder om zich als goed huurder te gedragen niet alleen een zorgplicht meebrengt voor het gehuurde zelf, maar ook een zorgplicht voor de omgeving als het gaat om huur van woon- en bedrijfsruimte. Met andere woorden: de huurder dient zich niet alleen in het gehuurde zelf als goed huurder te gedragen, maar ook in de onmiddellijke nabijheid daarvan”.
De redenen voor de beëindiging van de huur
Een belangrijke reden voor de ontbinding van de huurovereenkomst was dat er niet alleen een risico van verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen bestond, maar dat dit risico zich ook had verwezenlijkt. Er werd door de politie een inval gedaan en dat had een negatieve uitstraling op de omgeving.
Daarnaast vond het hof van belang dat het kweken van hennep op de schaal zoals aan de orde was (257 planten), over het algemeen gevaar voor stankoverlast meebrengt. Niet relevant is of dit gevaar zich daadwerkelijk heeft verwezenlijkt. Voldoende is dat de mogelijkheid op nadeel voor de stichting en/of omwonenden werd geschapen.
Zinloos verweer
Het verweer dat de verhuurder in andere gevallen van hennepteelt de huurovereenkomst niet had laten beëindigen, baatte de huurders niet. De verhuurder had daar in die gevallen goede redenen voor.
Ook het feit dat de huurders de woning als sinds 1991 huurden, op leeftijd zijn, medische problemen hebben, hun sociale contacten in de wijk hebben, geen vervangende woonruimte van een sociale verhuurder kunnen krijgen na een ontbinding en niet de financiële middelen hebben om van een particuliere verhuurder te huren, is voor het hof geen reden om van een ontbinding af te zien.
Conclusie
Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch maakt met deze uitspraak duidelijk dat niet alleen het telen van hennep in een huurwoning onacceptabel is, maar dat ook het telen van hennep bij een huurwoning onacceptabel kan zijn. Zelfs als de ruimte waarin de teelt plaatsvindt niet van de verhuurder wordt gehuurd.
Deze blog is geschreven door Elke de Best, jurist bij Janssen & Janssen.