Regelmatig krijg ik van medewerkers van woningcorporaties vragen over gebruiksovereenkomsten, ook wel ‘Laatste kans overeenkomsten’ genoemd. Een Laatste kans overeenkomst is een overeenkomst, een afspraak tussen verhuurder en huurder in het kader van het voorkomen van een ontruiming. Woningcorporaties maken steeds vaker gebruik van dit middel. Maar hoe zet je een Laatste kans overeenkomst effectief en op de juiste manier in?
De afgelopen jaren hebben we het aantal ontruimingen in Nederland zien dalen. De Laatste kans overeenkomst heeft daarin zeker bijgedragen. Een ontruiming is ingrijpend en onomkeerbaar en het voorkomen daarvan past in het beleid van woningcorporaties. Woningcorporaties doen er goed aan rond een Laatste kans overeenkomst een Laatste kans beleid te formuleren, waarbij wordt aangegeven in welke gevallen een Laatste kans overeenkomst wordt toegepast. Een laatste kans is overigens een gunst en geen recht waarop de huurder zich kan beroepen, zo oordeelde de kantonrechter in Utrecht (LJN: BT2923, sector kanton Rechtbank Utrecht)
Een woningcorporatie staat ook niet alleen in dit verhaal. Een huurder met betalings- of andere problemen wordt doorgaans bijgestaan door de gemeente, die de schuldhulpverlening sinds 2012 in haar takenpakket heeft. Een woningcorporatie doet er dan ook goed aan op dit gebied samen te werken met haar netwerkpartners.
Huurachterstand en vonnis
Wanneer een huurder een huurachterstand laat ontstaan van 3 maanden of meer, dan heeft een verhuurder de mogelijkheid deze vordering bij de rechter neer te leggen en een vonnis te vragen. In het vonnis wordt de huurder in de regel veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en bijkomende kosten. Ook wordt in het vonnis de huurovereenkomst ontbonden (lees: beëindigd) en moet de huurder de woning ontruimen. Doet hij dit niet, dan zal de woning met behulp van een deurwaarder worden ontruimd.
Een vonnis en dan?
Wanneer er vonnis is gewezen en de ontbinding is uitgesproken, is er geen huurovereenkomst meer. Wat is dan de wettelijke grondslag of op basis waarvan de ex-huurder in de woning blijft? Met andere woorden: als hij geen huurder meer is wat is dan zijn status? De wetgever is daarin niet geheel duidelijk en over het algemeen wordt aangenomen, dat hij op dat moment vervalt tot gebruiker van de woning. De wetgever geeft de verhuurder dan wel de mogelijkheid om de huur ook na de beëindiging van de huurovereenkomst te blijven vorderen. Dit heet dan geen huur meer. Zolang de huurder het gehuurde (onrechtmatig) onder zich houdt, kan de verhuurder de vergoeding vorderen die gelijk is aan de huur. Of wanneer deze meer is, ook dit meerdere (zie artikel 7:225 BW). Die (maandelijkse) schadevergoeding wordt als het goed is ook in de procedure gevorderd en komt uiteindelijk ook in het vonnis terecht. De huurder moet de (maandelijkse) schadevergoeding betalen, zolang hij de woning niet ontruimt.
Het vonnis en de gevolgen
Is er na het vonnis een (wettelijke) mogelijkheid om de ex-huurder in de woning te laten en niet te ontruimen, zonder dat het recht op een ontruiming wordt prijsgegeven? Ja, die mogelijkheid is er. De wetgever maakt het mogelijk, dat na het einde van de huurovereenkomst de ex-huurder het gebruik van de woning met goedvinden van de verhuurder behoudt Artikel 7:230 BW luidt:
“Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.”
Ongeacht de tijd kan de overeenkomst voor onbepaalde tijd worden verlengd. Eigenlijk heeft de wetgever in dit wetsartikel de situatie omschreven, dat na afloop van de huurovereenkomst de verhuurder de huurder nog een tijd in de woning laat om diverse redenen. In die situatie wordt het dan wel de vraag of, wanneer die periode (te) lang duurt er niet stilzwijgend een nieuwe huurovereenkomst ontstaat. In de toelichting op dit wetsartikel heeft de wetgever ons een beetje geholpen hoe te kijken naar het voortgezet gebruik na een ontbinding van een huurovereenkomst. De wetgever heeft destijds aangegeven: “De bepaling (toevoeging SHO: 7:230 BW) belet niet dat een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst nog enige tijd het gebruik van het gehuurde behoudt met het vonnis als stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt.”(zie Kamerstuk 1999-2000, 26089, nr. 6, p. 36).Kortom de wetgever verwijst hier naar het gedeelte in dit artikel “tenzij van een andere bedoeling blijkt”. De andere bedoeling is dan de wettelijke basis voor de Laatste kans overeenkomst.
Afspraken maken met ex-huurder over voortgezet gebruik?
Veel woningcorporaties kiezen ervoor om na vonnis tot ontbinding en ontruiming geen nadere (schriftelijke) afspraken te maken over het voortgezet gebruik door de huurder. Dat is echter niet verstandig. Overeenkomsten zijn er om duidelijkheid te geven. Wanneer er in een vonnis de huurovereenkomst is ontbonden en de huurder gehouden is de woning te ontruimen, dan dient op zijn minst door de verhuurder helderheid te worden gegeven wat er met het vonnis gaat gebeuren. Wil de verhuurder de ex-huurder nog (enige tijd) behouden, maar ook het recht behouden de woning alsnog te kunnen ontruimen – wanneer bijvoorbeeld betalingsafspraken niet worden nagekomen – dan zal de verhuurder daarover dan wel heldere afspraken moeten maken. Het gevaar is namelijk, dat wanneer de verhuurder geen heldere afspraken maakt, zij het recht verspeelt om alsnog te mogen ontruimen. Wordt dit niet gedaan dan kan dit uiteindelijk in het nadeel van de verhuurder worden uitgelegd. Zij kan het vonnis dan niet meer executeren en niet tot ontruiming overgaan. Geen heldere afspraken, betekent dat een huurder zich al snel kan beroepen op de situatie van artikel 7:230 BW en zich kan beroepen op huurbescherming. Het advies is dus dee bedoelingen schriftelijk vast te leggen, bij voorkeur in een Laatste kans overeenkomst.
Wat neem je op in een Laatste kans overeenkomst?
In een Laatste kans overeenkomst wordt in ieder geval verwezen naar het vonnis tot ontbinding en ontruiming en dat de verhuurder met het maken van nadere afspraken het recht op uitvoering van dat vonnis niet prijsgeeft. Ook is het raadzaam te verwijzen naar en van toepassing te verklaren, de bepalingen uit de ontbonden huurovereenkomst en huurvoorwaarden. Ook al bestaan die niet meer, deze voorwaarden blijven belangrijk voor de afspraken in de gebruiksovereenkomst. Verder kan er in de gebruiksovereenkomst een regeling worden opgenomen voor de afbetaling van de huurschuld, naast de lopende huur. Uiteraard vervalt de regeling bij het niet nakomen daarvan door de huurder. Het vonnis kan dan alsnog worden uitgevoerd. Vaak worden in een Laatste kans overeenkomst ook nog nadere bepalingen opgenomen, zoals het aanvaarden van financiële- of andere hulpverlening.
De looptijd van een Laatste kans overeenkomst
Uitgangspunt is dat de verjaringstermijn van een vonnis 20 jaar is. Een ontbindings- en ontruimingsvonnis zou in principe ook 20 jaar geldig zijn. Betekent dit ook, dat een ontruimingsvonnis na 5 of 10 jaar nog geëxecuteerd mag worden? Is er op dat moment geen nieuwe huurovereenkomst ontstaan? Het kan bijvoorbeeld onredelijk zijn om na verloop van tijd nog gebruik te maken van een vonnis en daarmee de huurder voor langere tijd in onzekerheid te laten. Aan de andere kant, kan het voor een verhuurder van belang zijn om het vonnis zo lang mogelijk als stok achter de deur te houden. Achterliggende vraag is eigenlijk wat de bedoeling is van een dergelijke Laatste kans overeenkomst en wat partijen beogen in een voortzetten van de (huur/gebruiks)relatie? Een huurder zal een dak boven zijn hoofd willen en de verhuurder wil daarvoor betaald worden en een afbetalingsregeling voor de schuld. De verhuurder zal ook willen dat de gebruiksvergoeding betaald blijft worden en dat er rust komt in de betalingen. Veelal nemen verhuurders in een Laatste kans overeenkomst op, dat de ex-huurder hulp zoekt en meewerkt met het op orde krijgen van zijn financiën door middel van bijvoorbeeld budgetbegeleiding of beschermingsbewind. Een Laatste kans overeenkomst vereist in die zin dan ook – wil het kunnen slagen – dat er nauw wordt samengewerkt met onder andere de gemeente (schuldhulpverlening).
Gebruiksovereenkomst of huurovereenkomst?
Wat gebeurt er in zaken waar met de ex-huurder afspraken zijn gemaakt voor onder andere afbetaling van de huurschuld en de (ex)huurder heeft hieraan voldaan? Moet er dan naar de huurder iets gecommuniceerd worden en wat precies? In ieder geval is het juist om dit aan de huurder te bevestigen, maar ook aan te geven op welke wijze wordt verder gegaan. Maar kan de huurovereenkomst dan weer herleven? Nee, wanneer een huurovereenkomst is ontbonden kan deze niet automatisch herleven. Ontbonden betekent ook daadwerkelijk ontbonden. Wil er weer sprake zijn van een huurovereenkomst, dan zullen partijen deze opnieuw moeten vastleggen. Daarmee moet dan opnieuw de route van het passend toewijzen worden gevolgd. En dat levert voor woningcorporaties problemen op al is het maar vanwege de administratieve rompslomp.
Wanneer maakt dat iets een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst is? De rechtspraak heeft hierover geoordeeld: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 lid 1 BW). Bij de kwalificatie "huurovereenkomst" óf "gebruiksovereenkomst" is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt (zie Hoge Raad 11 februari 2011, NJ 2012, 73). Daarbij dient overigens te worden bedacht dat het begrip "huur" in verband met de strekking van de huurrechtbepalingen - bescherming van degene die een zaak in gebruik heeft - ruim dient te worden genomen (zie ook gerechtshof Amsterdam 11 juni 2013, WR 2013, 103).”
In het zaak van de rechtbank Noord-Nederland ging het om de vraag of er sprake was van een gebruiksovereenkomst of huurovereenkomst. De gebruiksovereenkomst die in deze zaak was opgesteld ging in per 6 juni 2006, terwijl de opzegging van de overeenkomst werd gedaan in 2012, ruim zes jaar later. Volgens de kantonrechter kon niet meer gesproken worden van een situatie dat verhuurder de woning slechts tijdelijk in gebruik heeft gegeven. Er is sprake van een langdurig, bestendig gebruik van de woning door de huurder, dat alle kenmerken van een huurovereenkomst in zich bergt. Gelet op al het vorenstaande is er sprake van een huurovereenkomst.
Wat betekent dit voor de gebruiksovereenkomst na vonnis tot ontbinding en ontruiming? Ook daar kan na verloop van tijd een huurovereenkomst ontstaan. Waar ligt de grens? Helaas kan ik u die niet geven. In ieder geval meen ik dat die grens niet bij 1 jaar ligt, zoals door het Hof Den Bosch is genoemd. De belofte dat na een periode van 12 maanden zal worden bezien of er een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten, kan of wordt doorgaans niet door woningcorporaties, waargemaakt. De regels voor passend toewijzen maken dit moeilijk, zo niet onmogelijk. Ik zie in de praktijk woningcorporaties er dan ook praktisch voor kiezen om in hun administratie de oude (ontbonden) huurovereenkomst te laten staan.
Conclusies en aanbevelingen
Woningcorporaties doen er goed aan om na vonnis tot ontbinding en ontruiming goede en nadere schriftelijke afspraken te maken, indien zij de huurder onder voorwaarden willen handhaven in de woning. Niet noodzakelijk geldt, dat deze afspraken gebonden zijn aan een bepaalde periode, in ieder geval niet noodzakelijk aan de periode van een jaar. Een gebruiksovereenkomst wordt uiteindelijk weer een huurovereenkomst, echter aan de hand van de wet of rechtspraak kan niet worden vastgesteld waar het omslagpunt in tijd ligt. Dat zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Om te voorkomen, dat wanneer dat omslagpunt is bereikt, bijvoorbeeld door een rechterlijke uitspraak, er sprake zou zijn van een huurovereenkomst zonder nadere voorwaarden, doet een woningcorporatie er goed aan dit in de gebruiksovereenkomst af te dichten en op te laten nemen en in dat geval minimaal van toepassing zullen de bepalingen uit de eerdere ontbonden huurovereenkomst en huurvoorwaarden.
Deze blog is geschreven door Steven Houweling, jurist bij Janssen & Janssen.