De Kantonrechter in Den Haag heeft op 21 januari 2021 een uitspraak gedaan in een bodemprocedure waarin de vraag centraal stond of de huurder die zijn horecazaak als gevolg van de coronacrisis heeft moeten sluiten, recht heeft op huurprijsvermindering. Op diezelfde datum wees de Voorzieningenrechter in Amsterdam in kort geding een vonnis waarin deze vraag ook naar voren kwam. Beide uitspraken zijn breed uitgemeten in de media. Daarbij werd vooral benadrukt dat horecazaken aanspraak kunnen maken op 50% huurkorting tijdens de lockdown. Nadere bestudering van de uitspraken leert dat enige nuance op zijn plaats is.
Uitspraak Voorzieningenrechter Amsterdam
In de Amsterdamse kwestie had de huurder, een hotel, de Voorzieningenrechter in kort geding om opschorting van betaling van 50% van de huur over een bepaalde periode verzocht. Zij baseerde zich hierbij op 1. het feit dat het hotel als gevolg van de overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis aanzienlijk wordt beperkt in het genot van het gehuurde hetgeen als gebrek kan worden aangemerkt; 2. het feit dat in de rechtspraak inmiddels algemeen is aanvaard dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt waarbij door de sluiting van het hotel de verhouding tussen prestatie en tegenprestatie uit balans is geraakt. Dit betreft een omstandigheid die niet in zijn geheel voor rekening van huurder komt. Omdat geen van beide partijen een verwijt valt te maken zou het redelijk zijn het nadeel in beginsel gelijk (50/50) te verdelen en 3. het in de huurovereenkomst (extra) opgenomen opschortingsrecht.
Verhuurder stelde zich ondermeer op het standpunt dat de coronacrisis geen gebrek oplevert, dat zij een particuliere verhuurder is die haar verplichtingen jegens haar financier ook moet nakomen terwijl de huurder eigendom is van een zeer vermogende familie, dat de huurder gebruik kan maken van overheidssteun en dat de cijfermatige onderbouwing door de huurder niet volledig zou zijn.
Omdat het een kort geding procedure betreft dient de Voorzieningenrechter in de besluitvorming mee te nemen de verwachting of de bodemrechter tot een min of meer gelijk oordeel zal komen. De verweren van de verhuurder vergen een nader onderzoek naar de feiten en dat kan in kort geding niet worden uitgevoerd omdat het veel tijd in beslag neemt. De Voorzieningenrechter geeft aan dat de coronacrisis, gelet op de omvang en de gevolgen daarvan voor de maatschappij en de economie, in beginsel moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Het wordt voor de hand liggend geacht het financiële nadeel als gevolg van deze crisis op basis van 50/50 over huurder en verhuurder te verdelen en wel voor de periode van 1 november 2020 tot 1 juni 2021. De huurder wordt daarbij wel verplicht om binnen één maand na het vonnis een bodemprocedure aanhangig te maken ten aanzien van de vraag of en zo ja in hoeverre de huurder aan haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dient te voldoen gedurende de periode dat zij als gevolg van de coronacrisis werd beperkt in de exploitatie van het gehuurde. In die procedure zal nader onderzoek moeten plaatsvinden naar (ondermeer) de juistheid van de cijfermatige onderbouwing van de huurder.
Uitspraak Kantonrechter Den Haag, bodemprocedure
De procedure bij de Kantonrechter in Den Haag is in juni 2020 door de verhuurder aanhangig gemaakt en resulteerde uiteindelijk in het vonnis van 21 januari 2021.
Aanleiding voor deze procedure was een huurachterstand (van aanvankelijk 3 maanden, zijnde april, mei en juni 2020) op grond waarvan de verhuurder naast betaling van deze huurachterstand tevens ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderde. De huurder, een café-restaurant, stelde daarop een tegenvordering in en voerde daarbij aan dat 1. de verhuurder het gehuurde niet volgens het overeengekomen gebruik ter beschikking heeft gesteld; 2. de coronacrisis een gebrek oplevert, dan wel onvoorziene omstandigheden en/of overmacht en 3. dat verhuurder derhalve geen recht heeft op volledige betaling van de huur.
Tijdens de procedure is de huurachterstand gedeeltelijk ingelopen en draaide het uiteindelijk nog om 2 maanden, ontstaan in de periode april tot en met juni 2020. Een vordering tot ontbinding en ontruiming wordt in beginsel pas bij een huurachterstand van 3 maanden of meer toegewezen en omdat daarvan in deze procedure geen sprake (meer) was is dit gedeelte van de vordering door de Kantonrechter afgewezen.
Vervolgens komen het verweer en de tegenvordering van de huurder aan de orde. Het gaat hier om een bodemprocedure en er is dan ook uitgebreid stilgestaan bij de door de huurder gestelde omzetverliezen. Mede hierdoor heeft de procedure uiteindelijk 8 maanden geduurd. Naar de mening van de Kantonrechter heeft de huurder de gestelde omzetverliezen als gevolgen van de door de overheid afgekondigde sluitingsmaatregelen genoegzaam en onderbouwd bewezen.
De Kantonrechter is van mening dat verhuurder niet het huurgenot heeft verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Er is sprake van een gebrek. Dat dit de verhuurder niet valt toe te rekenen is daarbij niet relevant. Verhuurder heeft daarbij aangevoerd dat dit gebrek dan niet tot huurprijsvermindering kan leiden omdat deze mogelijkheid contractueel is uitgesloten. Daarop stapt de Kantonrechter over naar het beroep van de huurder op onvoorziene omstandigheden. De Kantonrechter overweegt dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, moet worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Ten aanzien van de gevolgen hiervan overweegt de Kantonrechter dat geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van deze onvoorziene omstandigheden en dat het daarom in beginsel voor de hand ligt het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is tussen partijen te verdelen. Hierbij houdt de Kantonrechter rekening met de door de huurder aangetoonde omzetverliezen, de ontvangen overheidssteun en in welke mate sprake is geweest van sluiting van de horeca. Er wordt uiteindelijk over de periode van volledige sluiting een huurprijsvermindering van 50% bepaald en over de periode van gedeeltelijke sluiting een huurprijsvermindering van 25%.
Afsluitend
De zojuist besproken uitspraken geven in hoofdlijnen aan hoe de rechters in Nederland op dit moment omgaan met de (financiële) gevolgen van de coronacrisis voor huurders. Het levert echter geen vrijbrief op voor de huurder om maar te stoppen met gehele of gedeeltelijke betaling van de huur. Alle omstandigheden van het geval dienen te worden beoordeeld en het is van groot belang dat de huurder en de verhuurder zo snel mogelijk met elkaar in gesprek gaan waarbij de huurder volledige openheid geeft omtrent de financiële gang van zaken. Indien vóór de coronacrisis al sprake was van een huurachterstand zal de huurder uiteraard een beter verhaal moeten hebben dan wanneer de achterstand is ontstaan na de ingrijpende overheidsmaatregelen en dan is nog bepalend in hoeverre exploitatie al dan niet mogelijk was. Een en ander kan leiden tot differentiatie van het huurprijsverminderingspercentage. Op basis van de uitspraken lijkt op dit moment in ieder geval wel de conclusie gerechtvaardigd dat de huurder die als gevolg van de lockdown zijn omzetverlies genoegzaam en onderbouwd kan aantonen gedurende de volledige sluiting recht heeft op 50% huurprijsvermindering.
De uitspraken in dit artikel zijn hier te vinden:
Rechtbank Amsterdam 21 januari 2021 RBAMS:2021:120 (datum publicatie: 22 januari 2021)
Rechtbank Den Haag 21 januari 2021 RBDHA:2021:461 (datum publicatie: 27 januari 2021)
Deze blog is geschreven door Mr. John van Emden, jurist/relatiemanager commercieel vastgoed bij Janssen & Janssen