Eerder heb ik geschreven over de Europese richtlijn Oneerlijke bedingen (nr. 93/13) en de mogelijke gevolgen voor verhuurders. Inmiddels zijn er meerdere uitspraken gewezen (door Amsterdamse kantonrechters) waarbij het in de huurovereenkomst opgenomen huurprijsverhogingsbeding werd vernietigd als zijnde "oneerlijk". Het gevolg hiervan is dat de verhuurder moet uitgaan van de huurprijs zoals deze is overeengekomen bij aanvang van de huurovereenkomst. Het gevolg hiervan zou weer kunnen zijn dat de huurder een vordering op de verhuurder instelt vanwege teveel betaalde huur.
Deze uitspraken hebben tot grote paniek geleid bij vastgoedbeleggers/verhuurders. Want in behoorlijk wat huurovereenkomsten staan huurprijsverhogingsbedingen zoals deze nu door de Amsterdamse kantonrechters worden vernietigd. Dit kan uiteraard aanzienlijke financiële consequenties met zich meebrengen. Bijzonder hierbij is overigens dat (nog) geen sprake is van landelijk beleid bij de kantonrechters, enkel Amsterdamse kantonrechters toetsen op dit moment het huurprijswijzigingsbeding.
Het heeft even geduurd maar inmiddels heeft een Amsterdamse kantonrechter zich kennelijk gerealiseerd wat de gevolgen van de betreffende uitspraken zijn en heeft prejudiciële vragen over deze kwestie gesteld aan de Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege (ECLI:NLRBAMS:2023:6177, Rechtbank Amsterdam, 10621148 CV EXPL 23-10113 (rechtspraak.nl). De vragen luiden:
1. Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
2. Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
3. Moet de rechter in zo'n geval - ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure - zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert?
5. Is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
Het zal nog zeker maanden duren voor een antwoord van de Hoge Raad volgt. Dat zal grote gevolgen hebben voor de huurpraktijk. De vraag of en zo ja, hoe een oneerlijk beding kan worden gewijzigd is niet aan de Hoge Raad voorgelegd en zal dus zeker voor bestaande overeenkomsten nog steeds tot veel vragen en onduidelijkheid leiden.
Twijfelt u of uw huurovereenkomsten en algemene bepalingen de rechterlijke toets kunnen doorstaan of wilt u weten op welke wijze u afwijzingen mogelijk kunt voorkomen? Neem dan gerust contact met ons op.
Dit artikel is geschreven door Mr. John van Emden, senior jurist/relatiemanager commercieel vastgoed bij Janssen & Janssen