Op 1 januari 2021 is de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening, oftewel de vroegsignalering, in werking getreden.

De rechtbank Amsterdam heeft eerder aangegeven dat zij vanaf 1 juli 2021 bewijs toegevoegd willen hebben bij de dagvaarding. Bewijs waaruit blijkt dat aan de informatie- en meldverplichtingen van de verhuurder is voldaan. Dus de melding van de achterstand bij de betreffende gemeente én de melding aan de huurder dat de achterstand bij de gemeente gemeld gaat worden. Als dit bewijs niet bij de dagvaarding zou zijn toegevoegd, zou de gevorderde ontbinding en ontruiming van de woonruimte afgewezen kunnen worden.

Bewijs toevoegen aan dagvaardingen

Hoewel er nog steeds geen sprake is van landelijk beleid ontvingen wij inmiddels van de Rechtbank Noord-Nederland een brief waaruit blijkt dat zij per 1 november 2021 hetzelfde beleid als Rechtbank Amsterdam gaan hanteren. Vanaf die datum moet uit de dagvaarding blijken dat de verhuurder aan de informatie-en meldverplichtingen heeft voldaan en moet de door de verhuurder aan de huurder verzonden brief in het geding worden gebracht.

Van de Rechtbank Amsterdam hebben wij al een verstekvonnis gezien waarbij de ontbinding en ontruiming werden afgewezen omdat uit de dagvaarding niet bleek dat verhuurder aan de informatie-en meldverplichtingen had voldaan.

Mededeling opnemen in 14-dagenbrief

Ondanks dat het nog geen landelijk beleid is, hebben wij onze dagvaardingen al wel aangepast. We hebben een tekst opgenomen waarin wordt aangegeven dat de huurder door de verhuurder is gewezen op de mogelijkheid van gemeentelijke schuldhulpverlening en dat de schuld (digitaal) door de verhuurder is aangemeld bij de gemeente. Wij gaan er hierbij natuurlijk wel vanuit dat dit ook daadwerkelijk gebeurt. Ons advies is om de mededeling naar de huurder bij voorkeur op te nemen in de zogenaamde 14-dagenbrief. Die voegen wij namelijk standaard toe bij de dagvaarding. Op die manier kan de Kantonrechter ook zien dat de huurder goed is geïnformeerd.

Huurder alsnog aanmelden bij gemeente

Wanneer wij voor jullie de 14-dagenbrief sturen en daarbij de mededeling van mogelijke schuldhulpverlening aan de huurder doen, kan het zijn dat je van ons de melding krijgt dat de huurder alsnog bij de gemeente aangemeld moet worden. Dit kan ook voorkomen als de huurder aan ons kantoor is overgedragen zonder dat is gewezen op de mogelijkheid van gemeentelijke schuldhulpverlening. Wij zullen dan verzoeken om als verhuurder de huurder hier alsnog op te wijzen en de huurder aan te melden bij de gemeente. Pas daarna kan een eventuele gerechtelijke ontbindings-/ontruimingsprocedure worden opgestart.

Risico op afwijzing

Wanneer je niet voldoet aan deze informatie-en meldverplichtingen dan loop je het risico dat de rechter in een procedure de ontbinding en ontruiming gaat afwijzen. En dat willen we natuurlijk voorkomen. Er is zoals gezegd nog geen sprake van landelijk beleid, maar wij verwachten dat andere rechtbanken de werkwijze van Amsterdam en Noord-Nederland zullen overnemen. Daarom nemen wij nu alvast deze voorzorgsmaatregelen.

Uiteraard blijven wij de ontwikkelingen op de voet volgen en jullie hierover informeren. Als je nog vragen hebt, dan kan je altijd bij mij of op onze website terecht.