Een (voormalig) huurder die na ontbinding van de huurovereenkomst werd ontruimd, spreekt de (voormalig) verhuurder aan tot vergoeding van de schade die hij zou hebben geleden als gevolg van de vernietiging van de inboedel. Ook in hoger beroep wordt geen schadevergoeding toegewezen omdat de verhuurder geen onrechtmatige daad kan worden verweten en de hoogte van de schade niet is komen vast te staan. Van zaakwaarneming was evenmin sprake.
De huurder wordt geacht gebonden te zijn aan de Algemene Bepalingen die van toepassing worden verklaard in de huurovereenkomst en wel omdat hij volgens de tekst van de huurovereenkomst tekende voor de ontvangst ervan.
Geen onrechtmatig handelen verhuurder
Het Hof neemt het volgende als uitgangspunt:
’Het ontruimingsvonnis geeft de verhuurder het recht (en verschaft hem een geldige titel) om te ontruimen. Wanneer de verhuurder tot ontruiming wil overgaan, moet hij deze zorgvuldig laten verlopen en heeft hij daarbij de verplichting rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de huurder. Als een huurder desondanks schade lijdt komt dat voor rekening van de huurder, nu daarvoor een rechtvaardiging bestaat in de geldige titel tot ontruiming.’
Vervolgens toetst het Hof of in het gegeven geval sprake was van onrechtmatige handelen van de verhuurder. Er wordt beslist dat onder de volgende omstandigheden de verhuurder niet kan worden verweten dat zij de vernietiging van de inboedel niet heeft tegengehouden:
- Het is de verantwoordelijk van de huurder zelf er voor zorg te dragen dat hij tijdig op de hoogte zou zijn van de voorgenomen ontruiming, zodat hij zelf de tijd had gehad om de woning leeg te maken en zijn inboedel indien gewenst, elders onder te brengen. Dat de deurwaarder wist dat de ex-huurder via zijn werkgever te bereiken was, maakt dat niet anders.
- Er blijkt niet dat er een betalingsregeling werd getroffen die aan ontruiming in de weg had kunnen staan.
- Dat er zich ten tijde van de ontruiming waardevolle zaken in de woning bevonden (volgens de huurder met een waarde van € 19.970,00) is onvoldoende onderbouwd. Uit de lijst van aanwezige zaken en foto’s die in het geding werden gebracht, bleek dat onvoldoende. Omdat de verhuurder de schadebegroting gemotiveerd betwistte, lag het op de weg van de huurder nader bewijs te leveren van de hoogte van de schade. Hij is daartoe door het Hof niet in de gelegenheid gesteld omdat hij geen bewijs aanbood ‘dat voldoet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen’.
- Het Hof is van mening dat in redelijkheid kon worden aangenomen dat de huurder afstand had gedaan van de inboedel in de zin van de Algemene Bepalingen, door deze in het gehuurde achter te laten bij het verlaten van de woning. In art. 2.8 van deze bepalingen staat:
‘Huurder verliest het bezit van zaken waarvan hij wordt geacht afstand te hebben gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde. Deze zaken kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd zonder dat op verhuurder enige bewaarplicht rust. Verhuurder is vrij om over deze zaken te beschikken. Hij heeft het recht om zich deze zaken toe te eigenen, dan wel voor risico van huurder op straat te laten zetten, geheel naar eigen goeddunken. Ook kan verhuurder ervoor kiezen de betreffende zaken te laten afvoeren om ze onmiddellijk te laten vernietigen of om ze tijdelijk op te laten slaan. Als verhuurder de betreffende zaken heeft laten vervoeren en doen opslaan kan huurder die zaken slechts van verhuurder terugkrijgen gedurende de tijd dat deze zijn opgeslagen tegen betaling ineens van al hetgeen verhuurder te vorderen heeft. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade aan de betreffende zaken ontstaan tijdens het verwijderen, het vervoer of de opslag.’
Huurder had aangevoerd dat hij de Algemene Bepalingen niet overhandigd heeft gekregen. Deze stelling wordt verworpen, nu hij blijkens bladzijde 7 van het huurcontract heeft getekend voor de ontvangst daarvan. Dit betekent dat hij hieraan is gebonden.
Geen zaakwaarneming
Tenslotte merkt het Hof nog op dat zaakwaarneming evenmin aanwezig is geweest, aangezien verhuurder c.q. de deurwaarder geen goederen van huurder onder zich heeft genomen.
Verhuurder: blijf alert
Voor verhuurders is dit in beginsel een prettige uitspraak waarop zij in de praktijk mogelijk eens een beroep kunnen doen. Ik wijs er wel op dat er ook uitspraken zijn waarin de zwakkere partij niet zonder meer aan algemene voorwaarden gebonden wordt geacht ondanks het feit dat voor de ontvangst is getekend. Daarnaast hangt de uitkomst van een zaak er vanaf wat er namens de huurder wordt gesteld. Goed om te zien is dat de verklaring van de deurwaarder dat de inboedel maar een waarde van ongeveer € 500,00 vertegenwoordigde en de woning verwaarloosd en vervuild werd aangetroffen, bij heeft gedragen aan een voor de verhuurder gunstige uitspraak.
Deze blog is geschreven door Elke de Best, jurist bij Janssen & Janssen.