Het incassokosten- en rentebeding in de huurovereenkomst en de ambtshalve toetsing, voorkom vernietiging!
Sinds april 2023 is de Rechtbank Amsterdam begonnen met het ambtshalve toetsen van het huurverhogingsbeding en het rente- en incassokostenbeding in huurovereenkomsten aan de Europese Richtlijn 93/13/EG van 5 april 1993. Daarna volgden diverse andere rechtbanken. De veelvuldige vernietiging van het huurverhogingsbeding heeft vanwege de mogelijke enorme financiële gevolgen geleid tot grote paniek bij verhuurders en vastgoedbeleggers. Inmiddels zijn er begin dit jaar préjudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:
Daarnaast vindt veelvuldig vernietiging plaats van de in talrijke huurovereenkomsten en algemene bepalingen voorkomende rente- en incassokostenbedingen.
Voor wat betreft het rentebeding wordt de wettelijke rente als norm gezien (sinds 1 januari 2024 7% per jaar) terwijl in veel (met name oudere) huurcontracten of algemene bepalingen een rentepercentage van 12% per jaar is opgenomen. Vernietiging van de betreffende bepaling is het gevolg en teruggrijpen op de wettelijke regeling is niet mogelijk; de gevorderde rente wordt niet toegewezen.
Met betrekking tot het incassokostenbeding wordt regelmatig geoordeeld dat dit in strijd is met de Europese richtlijn indien dit te ruim is geformuleerd, in strijd is met het nationale Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten en een te hoog minimumbedrag en geen maximumbedrag vermeldt. Ook hier geldt dat bij vernietiging teruggrijpen op de wettelijke regeling niet mogelijk is; de incassokosten worden afgewezen.
In de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 4 juni 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:3292
komt aan de orde de brief die verhuurder Ymere heeft gestuurd aan een huurder met een huurachterstand om oneerlijke bedingen (waaronder het rente- en incassokostenbeding) te schrappen. Omdat de huurder daar niet mee heeft ingestemd en Ymere de brief niet aan al haar huurders heeft gezonden, maar slechts aan enkelen met een huurachterstand, leidt dat er in dit geval niet toe dat de bedingen als geschrapt worden beschouwd. Ymere is van plan een andere brief aan al haar huurders te sturen, waarin zij instemming vraagt tot het schrappen van oneerlijke bedingen. Daarbij heeft Ymere toegelicht dat zij voor nieuwe huurders algemene richtlijnen hanteert waar geen oneerlijke bedingen meer in staan. Daarmee wordt het doel van de Richtlijn, de bescherming van de consument en verwijdering van oneerlijke bedingen uit overeenkomsten, bereikt, aldus de Kantonrechter. Bovendien merkt de Kantonrechter daarbij op dat een huurder op grond van art. 7:213 BW verplicht is zich als een goed huurder te gedragen en daartoe behoort ook dat de huurder het voor de verhuurder mogelijk moet maken om de overeenkomst en de algemene voorwaarden in overeenstemming te brengen met de Richtlijn. Dit maakt, aldus de Kantonrechter, dat huurders het aanbod van een verhuurder om oneerlijke voorwaarden uit de huurovereenkomst en/of algemene bepalingen te verwijderen en zich voor wat betreft de vordering met betrekking tot rente en incassokosten enkel te beroepen op de wettelijke bepalingen in beginsel dienen te aanvaarden. Het niet aanvaarden van dit aanbod waardoor de oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst en/of algemene bepalingen blijven staan kan er onder omstandigheden toe leiden dat ondanks het bestaan van een oneerlijk beding toch kan worden teruggevallen op de Nederlandse wetgeving met toewijzing van de gevorderde wettelijke rente en incassokosten conform de wik-staffel als gevolg.
Is sprake van een rente- of incassokostenbeding in de huurovereenkomst of algemene bepalingen dat vatbaar is voor vernietiging wegens strijd met de Richtlijn dan kan het dus raadzaam zijn om aan alle huurders een brief te sturen waarin wordt aangeven dat geen beroep meer wordt gedaan op deze bedingen doch uitsluitend op de wettelijke bepalingen hieromtrent en waarbij de huurders wordt verzocht toestemming te geven voor deze aanpassing van de huurovereenkomst of algemene bepalingen.
Dit artikel is geschreven door Mr. John van Emden, senior jurist/relatiemanager commercieel vastgoed bij Janssen & Janssen